建物の倒壊と契約解除

旧法では、借地契約の存続期間を定めなかったときに建物が朽廃した場合、借地権が消滅してしましました。朽廃とは難しい言葉ですが、老朽化によって住めなくなったことを意味します。存続期間の定めがある場合は消滅しません。新法では存続期間の定めがない場合でも借地権が消滅しないこととなりました。

また、朽廃、地震・火災等により建物が倒壊した場合、旧法では、建物の存続期間であれば借地人は建物を再築することができ、堅固建物であれば30年、非堅固建物であれば20年存続期間が延長されていました。しかし、新法では、地主の承諾がある場合に限り、建物を再築することができるようになりました。その場合借地権は20年間延長されます。

また、新法と旧法では契約解除に要求される正当事由が異なっています。旧法では、正当事由が必要とあるのみでそれが何であるか明らかにされていませんでした。ですので、正当事由をめぐり数多くの問題が発生していました。旧法は借地人保護の色合いが強かったので、なかなか地主からの契約解除は認められませんでした。しかし、新法では、正当事由がある程度明確化され、正当事由に立退料や地主の土地使用の必要事情が含まれることが明らかになりました。総合的な判断になりますが、地主からの契約解除が認められやすくなったといえます。

定期借地権・借家権

新法では土地の流動化や地主の保護を図るために定期借地権が導入されました。定期借地権の大きな特徴は期間の更新と建物買取請求権がないことです。一般定期借地権と事業用定期借地権等があります。

一般定期借地権の存続期間は50年以上です。現実には50年ちょうどが多いです。50年経ったら契約期間は終了で借地人は自腹で建物を収去して更地にして地主に返却する必要があります。借地人に不利であるので公正証書等で契約する必要があります。他方で、居住用ではなく事業用の建物に適用があるのが事業用定期借地権です。こちらはさらに契約期間が短くなっています。公正証書が必須なのは同様です。

次に、建物譲渡特約付借地権なるものがあります。借地権の存続期間が30年以上の場合に借地契約終了時に建物所有権が地主に移転するというものです。もちろん地主は相当の対価を払う必要があります。建物買取請求権と異なるのは借地契約の終了時に建物が譲渡されることを契約時に明らかにしておかなければならないことです。また、借地人が請求すれば、そのまま借家人になることもできます。

この他に一時使用目的の借地権なるものがあります。これは、臨時設備の設置のための借地権で存続期間がなく、建物買取請求権ももちろんありません。新法では借地だけでなく建物においても定期建物賃貸借・取壊し予定の建物賃借権なるものを導入しています。定期建物賃貸借は契約の更新がなく、契約期間1年未満であっても契約することができます。借家人が圧倒的に不利であるので公正証書により契約することが条件です。取壊し予定の建物賃借権は、建物を取り壊すときに契約が終了するというものです。契約時にそのことを明示した書面により契約しなければなりません。

平成4年の新法

現行の借地借家法が施行されたのは平成4年です。一般に平成4年以前の借地法・借家法・建物保護に関する法律を旧法、現行の借地借家法を新法といいます。法律は契約した時点のものが適用されますので、平成4年8月1日以前に土地建物の賃貸借契約をしたのであれば旧法が適用されます。それ以後であれば新法です。それでは旧法と新法で何が違うのでしょうか。

参考⇒借地権とは-「借地権 無料相談ドットコム」がご説明いたします
借地権の旧法と新法について説明している“ピタットハウス”です。

旧法は本来の趣旨である借地人・借家人保護に重きを置きすぎていたため、地主側から不満が上がっていました。そこで、新法では地主の利益も考慮した上で、土地建物の賃貸借関係にまつわる問題が少なくなるように制度が作られました。

旧法では、堅固建物(例えばコンクリート造)と非堅固建物(木造等)に区別して、借地権の存続期間を変えていました。当事者間で定めがなかった場合、当初の存続期間は堅固建物が60年、非堅固建物が20年です。定めがある場合でも前者は30年以上、後者は20年以上の期間が必要です。更新後の存続期間は、堅固建物が30年、非堅固建物が20年です。

それを新法では、堅固建物・非堅固建物の区別をなくし、一律に、当初の存続期間は30年、更新時の存続期間は最初の更新時が20年、2回目以降が10年となりました。堅固建物の存続期間60年・30年というのは地主にとってあまりに不利だったのです。

借地借家法って?

借地借家法とはどんな法律なのでしょうか。「借地」と「借家」の「法」とあるので、土地を借りるときと家を借りるときの法律といえそうです。その通り、借地借家法は土地・建物の賃貸借関係を規律する法律なのです。ですから、自分の所有する土地・家で暮らしている人でない限り、知らず知らずのうちにこの法律のお世話になっています。不動産屋に行き、アパートを借りたとします。賃貸借契約書にさまざまな記載がありますが、これは、借地借家法に則って定められた契約条項が記載されているのです。借地借家法に反する場合、その条項は無効となります。このため、とても身近でとても心強い法律といえます。

では、借地借家法は誰のための法律なのでしょうか。実は土地建物の賃貸借契約って民法で定められています。なぜさらに借地借家法が必要なのでしょうか。民法はわれわれ私人間の関係を規律する法律です。幾多の改正を経てきましたが基本的にはとても古い法律で一般的な事柄しか規律していません。古くて一般的な事柄しか定めていない民法をそのまま土地建物の賃貸借関係に適用するとあまりに借地人・借家人に不利になってしまいます。借地借家法は弱い立場にある借地人・借家人を守る法律なのです。

例えばマンションを借りて暮らしているとしましょう。民法上では、持ち主に返せと言われたら、三か月後には持ち主に返さなくてはいけません。しかし、マンションの賃貸借契約には借地借家法が適用されるため、持ち主のこんな勝手な主張は許されません。持ち主は立ち退きを要求する正当な事由、例えば建物を取り壊して駐車場にすることなどを主張しなければならず、さらに金銭の支払いも求められます。急にマンションを明け渡せって言われても新たな家探し、引っ越し、さらにそれらにかかる費用を考えると、民法の三か月は厳しいです。それを修正するのが借地借家法なのです。土地・家はわれわれの生活の基盤ですから、特別扱いがされています。借地借家法による民法の修正はこのような持ち主の契約解除請求の制限の他にもあり、多岐に亘ります。